전세보증금 있는 상태에서 개인회생 하는 법
전세보증금이 있으면 개인회생이 불가능하다고 생각하는 사람이 많습니다.
사실은 가능합니다. 다만 보증금이 청산가치에 잡혀 변제금을 끌어올립니다.
그래서 전세보증금이 있는 사건은 면제재산 활용이 핵심입니다.
왜 변제금이 올라가는가
개인회생은 청산가치 보장의 원칙을 따릅니다.
3~5년간 갚는 총액이 지금 재산을 전부 처분한 금액보다 많아야 인가됩니다.
- 전세보증금 1억이 있으면 청산가치가 1억으로 잡힙니다
- 가용소득 × 36개월이 그보다 적으면 인가되지 않습니다
- 변제금을 올리거나 변제기간을 늘려야 합니다
집을 비우지 않는 대신 그 가치만큼은 갚으라는 구조입니다.
면제재산 신청이 핵심
여기서 손해를 막을 수 있습니다.
주거용 건물 임차보증금 중 주택임대차보호법상 최우선변제 금액은 면제재산으로 인정됩니다.
- 다만 그 금액이 주택가격의 1/2을 넘으면 1/2 한도로 제한
- 지역별로 금액이 다릅니다
- 경매 상황이 아니어도 개인회생에서는 면제재산으로 인정받을 수 있습니다
지역별 최우선변제 금액
기준은 담보설정일과 지역에 따라 달라집니다. 대략적인 구간은 이렇습니다.
- 서울특별시: 5,500만 원
- 과밀억제권역: 4,800만 원
- 광역시 등: 2,800만 원
- 그 외 지역: 2,500만 원
전세보증금 1억, 서울 거주라면 5,500만 원을 면제받고 청산가치는 4,500만 원으로 줄어듭니다.
금액은 개정에 따라 변동되므로 인터넷등기소나 관할 법원에서 현재 기준을 확인해야 합니다.
신청하지 않으면 적용되지 않는다
가장 많이 손해 보는 지점입니다.
면제재산은 법원이 알아서 빼주지 않습니다.
면제재산결정신청서를 별도로 제출해야 합니다.
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본(전입 확인)
- 보증금 지급 내역
- 해당 주택의 시가 자료
6개월 생계비도 함께 신청
면제재산은 임차보증금 외에 하나가 더 있습니다.
채무자와 피부양자의 6개월치 생계비에 해당하는 금액도 면제 대상입니다.
두 항목을 함께 신청하면 청산가치를 더 낮출 수 있습니다.
전세자금대출이 있는 경우
보증금과 대출을 함께 봐야 합니다.
- 전세보증금은 재산, 전세자금대출은 채무로 각각 계산됩니다
- 대출에 질권이나 담보가 설정돼 있으면 실질 가치가 낮아집니다
- 채권자목록에 대출을 정확히 기재해야 합니다
보증금 1억, 전세대출 7천만 원이면 순자산은 3천만 원이지만, 담보 관계를 정확히 소명해야 그렇게 인정됩니다.
하지 말아야 할 것
- 신청 직전에 보증금을 빼서 다른 곳으로 옮기는 행위
- 배우자나 가족 명의로 계약을 바꾸는 행위
- 재산목록에서 보증금을 누락하는 행위
모두 재산 은닉으로 판단될 수 있고, 기각이나 절차 폐지 사유가 됩니다.
절차 중 이사는 어떻게 되나
가능하지만 신고가 필요합니다.
- 개시결정 후 재산 변동은 법원에 알려야 합니다
- 보증금이 오르거나 내리면 청산가치가 변동됩니다
- 보증금을 올려 계약하면 변제금 조정 사유가 될 수 있습니다
이사 계획이 있다면 미리 회생위원과 상의하는 것이 안전합니다.
정리 순서
- 현재 전세보증금 금액과 지역 확인
- 해당 지역 최우선변제 금액 확인
- 면제재산 신청 후 남는 청산가치 계산
- 가용소득 × 36개월과 비교
- 부족하면 변제기간 연장 또는 변제금 상향 검토
이 계산으로 개인회생이 현실적인지 대략 판단할 수 있습니다.
상담 창구
- 최우선변제 금액 확인: 인터넷등기소, 법제처 찾기쉬운 생활법령
- 서울금융복지상담센터 1644-0120
- 신용회복위원회 1600-5500
- 대한법률구조공단 개인회생·파산종합지원센터
보증금이 큰 사건은 면제재산 신청 여부가 수천만 원 차이를 만듭니다. 혼자 판단하기 어렵다면 상담을 받아보시기 바랍니다.
최우선변제 금액과 면제재산 한도는 개정에 따라 변경됩니다. 신청 전 현재 기준을 확인하시기 바라며, 이 글은 일반 정보로 개별 법률 자문이 아닙니다.